“계약도 끝났고 월세도 밀렸는데,
임차인이 상가를 비워주지 않습니다.”

임대인으로서는 하루라도 빨리 상가를 돌려받고 싶을 것입니다.
하지만 퇴거를 요구하는 것과 법적 절차를 통해 점유를 넘겨받는 것은 구분해야 합니다.
계약 종료 여부부터 확인하고, 필요한 경우 소송과 강제집행을 순서대로 진행해야 합니다.

안녕하세요. 공인중개사 자격을 보유한 김규현 변호사입니다.
이번 글에서는 임대차계약서와 실제 점유관계를 바탕으로, 임대인이 알아둘 상가 명도소송 절차를 설명드리겠습니다.

상가 명도소송 전 계약 종료 확인

계약 만료와 갱신 여부

상가 명도소송은 임차인 등 점유자를 상대로 상가의 인도를 구하는 소송입니다.
임대차 종료를 이유로 청구한다면, 먼저 계약이 적법하게 끝났는지 확인해야 합니다.

계약서에 적힌 만료일이 지났다는 사실만으로 충분하지 않을 수 있습니다.
임차인의 갱신요구가 있었는지, 갱신을 거절할 사유가 있는지, 묵시적으로 갱신되지는 않았는지 살펴야 합니다.
저는 이 단계에서 계약서와 함께 갱신·종료에 관해 주고받은 연락을 확인하는 것이 중요하다고 봅니다.

차임 연체와 해지 통지

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다.
월세 계약이라면 단순히 입금이 세 번 늦었다는 뜻이 아니라, 연체액이 월세 3기분에 달하는지를 계산해야 합니다.

요건을 갖추었더라도 계약이 자동으로 해지되는 것은 아닙니다.
해지 의사를 명확하게 표시하고, 그 통지가 임차인에게 도달했는지 확인해야 합니다.

상가 명도소송 절차와 준비자료

전체 진행 순서는 다음과 같습니다.

계약 종료 확인 → 인도 요구 → 필요시 점유이전금지가처분 → 소장 제출 → 재판·조정 → 자진 인도 또는 강제집행

내용증명은 해지 사유와 인도 요구를 정리해 보내는 데 활용할 수 있습니다.
다만 모든 명도소송에 반드시 필요한 선행 절차는 아니며, 내용증명 자체가 퇴거를 강제하는 문서도 아닙니다.
통지 내용과 도달 사실을 구분해 확인하려면 배달증명 등도 함께 살펴야 합니다.

소송 전에는 다음 자료를 준비하는 것이 좋습니다.

준비자료	확인할 내용
임대차계약서·특약	계약기간, 차임, 갱신·해지 약정
등기사항증명서	소유관계와 권리관계
차임 입금내역	실제 연체액과 지급 경위
내용증명·문자·배달증명	해지 통지와 도달 여부
현장 사진·도면	실제 점유자와 인도할 공간

특히 계약서상 임차인과 현재 상가를 점유하는 사람이 같은지 확인해야 합니다.
다른 사람이 영업하고 있다면 단순한 직원인지, 전차인인지 등 점유관계를 살펴 소송 상대방을 정해야 합니다.

점유이전금지가처분과 소송 진행

점유자 변경에 대한 대비

소송을 진행하는 동안 임차인이 다른 사람에게 상가를 넘기면, 판결을 받고도 집행 과정에서 문제가 생길 수 있습니다.
이에 대비하는 절차가 점유이전금지가처분입니다.

현재 점유 상태를 유지해 인도청구의 실효성을 확보하려는 조치로, 명도소송 전이나 소송과 함께 검토할 수 있습니다.
모든 사건에 반드시 필요한 것은 아니지만 점유 이전 가능성이 있다면 일찍 판단해야 합니다.
신청만으로 끝나는 것이 아니라 결정 후 집행까지 진행해야 한다는 점도 중요합니다.

소장 제출과 송달

소장은 관할 법원에 제출하며, 누구에게 어느 공간을 인도하라고 청구하는지 명확하게 적어야 합니다.
한 층의 일부만 임대한 경우라면 도면 등을 통해 인도할 부분을 구체적으로 표시할 필요가 있습니다.

청구 원인에는 계약 체결과 종료 경위, 임차인이 계속 점유하고 있다는 사실을 기재하고 증거를 첨부합니다.
미납 차임 등 금전청구를 함께 할지도 검토할 수 있습니다.

법원이 소장 부본을 송달하면 임차인은 답변서를 제출해 입장을 밝힐 수 있습니다.
송달이 되지 않으면 주소 보정 등 추가 절차가 필요하므로, 상대방의 정확한 인적사항과 주소를 확인해 두는 것이 좋습니다.

재판과 조정

재판에서는 계약 종료 여부, 연체액, 갱신 주장, 보증금 정산 등이 쟁점이 됩니다.
임대인은 “나가기로 했다”는 설명에 그치지 않고, 종료 근거와 관련 자료를 제시해야 합니다.

진행 중 조정으로 해결할 수도 있습니다.
이때는 다음 내용을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.

• 상가 인도일과 열쇠 인계 방법
• 보증금 반환액과 미납 차임 정산
• 남아 있는 물품의 반출 일정
• 원상회복 범위와 이행 시기

조정이 성립하면 그 내용을 담은 조정조서는 강제집행의 근거가 될 수 있습니다.
따라서 이행 여부를 확인할 수 있도록 조건을 명확히 정해야 합니다.

판결 이후 상가 인도와 강제집행

보증금 정산과 인도 의무

임대차가 종료되어도 반환할 보증금이 남아 있다면, 원칙적으로 임차인의 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행할 관계에 있습니다.

미납 차임 등 정당하게 공제할 금액과 반환할 잔액을 구분해야 합니다.
원상회복 비용 역시 임대인이 주장하는 금액이 그대로 인정되는 것은 아니므로 계약 내용과 시설 상태를 확인해야 합니다.

보증금 반환과 동시에 인도하라는 판결을 받았다면, 집행을 시작하기 위해 보증금 반환 또는 적법한 이행 제공을 증명해야 할 수 있습니다.

집행 신청과 현장 인도

승소판결을 받았다고 임차인이 자동으로 퇴거하는 것은 아닙니다.
자진 인도를 하지 않으면 확정판결이나 가집행선고부 판결 등 집행 가능한 근거를 갖추어 강제집행을 신청해야 합니다.

판결 정본, 집행문, 송달증명 등 사건에 필요한 서류를 준비해 집행관에게 인도 집행을 신청합니다.
실제 집행은 집행관이 임차인의 점유를 해제하고 임대인에게 상가를 인도하는 방식으로 진행됩니다.
남아 있는 물품도 법정 절차에 따라 처리해야 합니다.

소요기간과 비용, 진행 중 유의사항

상가 명도소송 절차에 걸리는 기간은 송달, 다투는 쟁점, 항소와 집행 여부에 따라 달라집니다.
소송 기간만 예상해 다음 임차인의 입점일을 확정하면 인도 지연으로 추가 분쟁이 생길 수 있습니다.

비용도 인지대·송달료 외에 가처분 담보, 집행비용, 물품 운반·보관 비용 등을 구분해 예상해야 합니다.

답답하더라도 임의로 잠금장치를 바꾸거나 물건을 반출하고 전기·수도를 끊는 방식은 피해야 합니다.
별도의 민형사상 책임이 문제 될 수 있기 때문입니다.

상가를 돌려받는 날에는 열쇠 인계와 점유 종료, 시설 상태, 정산 내역을 기록으로 남기는 것이 좋습니다.
계약이 끝났는지 확인하는 단계부터 실제 인도와 정산까지 살피는 것, 이것이 임대인이 알아둘 명도 절차의 전체 흐름입니다.