“보증금은 이전 집주인에게 보냈는데,
새 집주인에게 돌려달라고 하면 되는 걸까요?”

살던 집이 매매되었다는 소식을 들으면 계약서를 다시 써야 하는지, 만기가 되었을 때 보증금을 제대로 받을 수 있는지 걱정될 수 있습니다.
두 집주인이 서로 반환 책임을 미룬다면 누구의 말을 믿어야 할지도 막막합니다.

안녕하세요. 공인중개사 자격을 보유한 김규현 변호사입니다.
집주인 변경 보증금 반환 문제는 계약서에 적힌 이름만으로 판단하기 어렵습니다.
일반적인 주택 매매를 기준으로, 반환 책임과 임차인이 준비할 절차를 설명드리겠습니다.

집주인 변경과 보증금 반환 책임

새 집주인의 임대인 지위 승계

주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
대항력을 갖춘 임차인이 거주하는 집이 매매되면, 원칙적으로 새 집주인이 기존 계약의 권리·의무와 보증금 반환 의무를 넘겨받습니다.

따라서 보증금을 이전 집주인에게 지급했다는 사실만으로 이전 집주인에게 반환을 청구해야 하는 것은 아닙니다.
임대인 지위가 적법하게 승계되었다면 새 집주인은 자신이 직접 보증금을 받지 않았다는 이유만으로 책임을 피할 수 없습니다.

이전 집주인의 책임 여부

임대인 지위가 승계되면 이전 집주인은 원칙적으로 보증금 반환 의무에서 벗어납니다.
두 사람 모두에게 당연히 반환 책임이 있다고 보아서는 안 됩니다.

다만 대항력이 없거나 승계에 대한 이의가 문제 되는 경우에는 별도 검토가 필요합니다.
대법원은 임대차 종료 후 주택이 양도된 사안에서, 임차인이 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 승계에 이의를 제기하면 이전 집주인의 반환채무가 소멸하지 않을 수 있다고 판단했습니다.
단순한 불만 표시만으로 인정되는 것은 아니므로 이의의 시점과 내용, 이후 행동을 함께 살펴야 합니다.

보증금 반환 전 확인할 계약관계

대항력과 소유권 이전 시점

대항력은 집주인이 바뀌어도 임대차관계를 새 소유자에게 주장할 수 있는 효력입니다.
주택을 인도받고 전입신고를 마치면 원칙적으로 그 다음 날부터 발생합니다.

확정일자는 경매 등에서 보증금을 우선하여 변제받는 요건과 관련됩니다.
확정일자가 있다는 사실만으로 대항력까지 갖췄다고 생각해서는 안 됩니다.
입주·전입신고와 소유권 이전 시점을 구분해 확인해야 합니다.

확인자료	살펴볼 내용
임대차계약서	계약 당사자, 보증금, 계약기간
등기사항증명서	현재 소유자와 소유권 이전 시점
주민등록 내역·입주자료	전입신고와 주택 인도 시점
보증금 이체내역	지급 금액과 지급 상대방

계약서 재작성과 기존 조건

임대인 지위가 법률에 따라 승계되는 경우라면, 집주인이 바뀌었다는 이유만으로 계약서를 반드시 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다.

새 계약서를 쓰기로 했다면 기존 보증금과 계약기간이 그대로인지, 불리한 특약이 추가되지는 않았는지 확인해야 합니다.
보증금을 증액한다면 증액분의 보호 요건도 별도로 살펴야 합니다.
기존 계약서와 확정일자 자료는 버리지 말고 함께 보관하는 것이 좋습니다.

계약 종료 통지와 반환 요구

집주인이 변경되었다는 사실과 계약이 종료되었다는 사실은 별개입니다.
보증금을 반환받으려면 계약 만료나 적법한 해지 등 종료 근거부터 확인해야 합니다.

만기에 나갈 예정이라면 일반적으로 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 의사를 임대인에게 전달해 묵시적 갱신을 방지해야 합니다.
이미 묵시적으로 갱신되었다면 임차인은 해지 통지를 할 수 있지만, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

통지할 때에는 현재 임대인이 누구인지 확인하고, 문자나 내용증명 등 도달 사실을 확인할 수 있는 기록을 남기는 것이 좋습니다.
이전 집주인에게 이미 통지했다면 그 자료를 보관하고 새 집주인에게도 종료 경위를 알릴 필요가 있습니다.

반환 요구에는 계약 종료일, 보증금 액수, 주택 인도 예정일을 명확히 적습니다.
원칙적으로 보증금 반환과 주택 인도는 동시에 이행할 관계이므로, 반환 일정과 열쇠 인계도 함께 조율해야 합니다.

보증금 미반환 시 대응 절차

반환 의무자 특정과 청구 준비

집주인 변경 보증금 반환 분쟁에서 먼저 정리할 것은 누구에게, 어떤 근거로 청구할 것인지입니다.
등기상 소유자만 확인하고 소송을 제기하기보다 대항력과 승계 경위를 함께 검토해야 합니다.

계약 체결, 보증금 지급, 입주·전입신고, 소유권 이전, 종료 통지를 날짜순으로 정리하면 책임 관계를 파악하기 수월합니다.
두 집주인이 책임을 미루며 보낸 문자도 보관해야 합니다.

지급명령과 보증금 반환소송

반환 의무와 금액이 명확하고 상대방의 다툼 가능성이 낮다면 지급명령을 검토할 수 있습니다.
다만 상대방이 적법하게 이의하면 소송절차로 이어집니다.

처음부터 승계 여부나 계약 종료를 다툰다면 보증금 반환소송을 통해 판단받는 방안을 살펴야 합니다.
재산 처분으로 회수가 어려워질 우려가 있다면 가압류도 검토할 수 있습니다.
판결을 받아도 지급하지 않는 경우에는 재산에 대한 강제집행이 필요할 수 있습니다.

이사 전 임차권등기명령

계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다.
보증금을 받기 전에 전출하거나 주택을 넘겨주면 기존 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다.

중요한 것은 신청 사실이 아니라 등기 완료 여부입니다.
법원에 신청서를 냈다는 이유로 바로 이사하지 말고, 등기부에 임차권등기가 완료되었는지 확인해야 합니다.
기존 권리를 유지한 상태에서 등기를 마치면 이후 이사하더라도 그 권리를 보전할 수 있습니다.

다만 임차권등기가 보증금을 대신 지급해 주는 것은 아닙니다.
권리 보전과 실제 반환 청구는 구분하여 진행해야 합니다.

집주인 변경 후 임차인의 확인사항

집주인이 바뀌었다면 다음 사항을 차례대로 확인해 보시기 바랍니다.

• 보증금 반환 의무를 부담하는 사람
• 입주·전입신고와 소유권 이전 시점
• 계약 종료 여부와 통지 기록
• 보증금 반환일과 주택 인도 일정
• 이사 전 임차권등기의 필요성